什么是资金杠杆 20年不买房的人，都跳出来了
什么是资金杠杆
本文来自微信公众号：叶檀财经什么是资金杠杆，作者：云半间，编辑：旦旦，原文标题：《多年没见过的阵仗，20 年不买房的人，都被逼出来了》，题图来自：视觉中国
12 月 6 号，对多数人来说，是个普通的日子，但对钟点工杨阿姨来说，这一天很不寻常。
她结束了长达 20 几年的纠结和犹豫，"狠下心来"花 210 万在上海郊区买下一套两居室，兴奋而紧张。
兴奋的是，沪漂 20 年，全家终于有了属于自己的安乐窝，在上海扎下了根。孩子也已经落户成为新上海人。
有了这套房子，杨阿姨两口子也就此决定，不再回西南老家养老了。
一套房子，何止是一个家，一个决定，那是两代人的梦。
当然，杨阿姨夫妻也是紧张的。
20 年的积蓄一朝用尽，难以承受风吹草动。
她要更努力地工作，寻找钟点工的机会，每个小时都排得满满当当。
这就是普通中国人的一生，不管纠结十年，还是二十年，很多人注定要背壳前行。
壳或许很沉重，但有重量才能带来踏实感。越重的重量，越是踏实，心底里的踏实。这是任何东西都给不了，替代不了的。
看着杨阿姨如此兴奋、紧张，我意识到，北京、上海这两座最难落户的城市，正在发生新的变化。
随着政策的放松，越来越多的人，可以凭借自己的双手，留在这里。
城市的意义是机会，横跨、穿梭、游走、寻觅，属于自己的机会。
农民工正从经济学和社会学领域，共同消融在城市里。
一、打破向下循环，创下近 46 周以来新高，房地产进入新世界
杨阿姨打破 20 年纠结，是个信号，越来越多过去观望的人，正在破土而出，进入市场。
从各地的成交量来看，不少地方的"杨阿姨"都开始出来买房了。
12 月 11 日，深圳特区报报道，根据深圳市房地产中介协会的数据，12 月 2 日到 8 日的一周，深圳全市二手房（含自助）录得 2390 套，环比增长 12.6%，二手房单周录得量创下近 200 周以来的单周新高。
深圳市房地产中介协会的数据，是以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，可以视作最终成交量的重要参考数据。
乐观的数据不止于深圳。
据《经济日报》和观点地产等媒体报道，一线城市纷纷改变颓势。
11 月份，北京市二手住宅网签量为 18763 套，环比增长 8%，同比上涨 49.6%，创了近 20 个月的新高；上海市房屋管理局数据显示，当月二手房成交总套数为 2.71 万套，创下近 44 个月以来的最高成交量；广州一手住宅网签面积超过 90 万平方米，同比增长 53.2%，二手住宅网签量突破 1.1 万套，环比大涨约 10%，创下自 2023 年 4 月以来的新高；深圳市预售新房成交 8734 套，同比增长 158.9%，二手房录得 8770 套，同比增长 103.7%，创近 46 个月以来新高。
一线城市及部分二线城市的楼市暂时停止了悬崖边的舞蹈，转过头来。
目前，从库存量等更宏观的数据看，全国楼市难言未来，但从局部成交情况看，已经热闹非凡。
局部的回暖得益于政策的坚持。
12 月 10 日，《经济日报》报道了政策三步曲，从保交房，到止跌回稳，到稳住楼市和股市，政策预期明确、变化明显。
4 月 30 日，重要会议强调，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
9 月 26 日，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
12 月 9 日，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。
回过头总结，2024 年的房地产市场，可以分为两个阶段，517 和 924。
517 可以看做试探性阶段，当时新政后，市场略有回暖，但随后惯性下跌。
试探结束，效果不彰，结果是要加大力度。
924 之后，救市力道越来越强，这才出现一线城市和部分热门二线城市的行情火爆。
杨阿姨最终出手，就是在这股救市浪潮里。
热门城市出现扭转曙光，成交量大涨，房东不再崩溃式降价，一些城市甚至开始上调房贷利率。
持续已久的向下循环，似乎正在被打破。
以上海为例，根据真叫卢俊《没想到现在上海房东心态变这样了》这篇文章中的数据，上海 11 月二手房挂牌价来到每平米 65989 元，与房地产火热的 2021 年 3 月相同，是一次明显的价格环比上涨。
挂牌价不等于成交价，距离成交价还有 10% 甚至更高的议价空间，但起码说明房东的心态不再崩溃。
最近不少城市，上调房贷利率，看不到动不动跌破 3% 的显眼包了。
目前浙江、江苏多地以及广州、佛山、福州、厦门、长沙、武汉、青岛等城市都上调了首套、二套房贷利率下限，部分城市首套房贷利率最低水平已上调至 3.1%。我们在此前的文章分析过，对于银行来说 3.15% 的房贷利率是不可承受之重，行情好了，供需矛盾变了，银行没必要赔本赚吆喝。
不管是成交量还是房价，热门城市数据的不断好转，好像波浪一样，一浪又一浪，使得原本壁上观的买家，也开始逐浪之旅。
一些观望多年的潜在消费者觉得，再等下去意义不大，选择出手。
二、楼市一高一低两件事，值得重点关注
房地产市场回暖固然重要，但结构性调整仍在进行。
有人关心房价，有人关心保障。
12 月 10 日，一则重要的房地产新闻静悄悄地出台。
据羊城晚报等媒体报道，广州正式推出《配售型保障性住房管理办法（试行）》，这是第一个吃蟹的一线城市，旨在满足工薪收入群体住房需求，首批项目交通便利配套齐全。
广州已成立广州安居集团有限公司，负责保障性住房的建设与运营管理。
南方得利一年定开债为债券型-长债基金，根据最新一期基金季报显示，该基金资产配置：无股票类资产，债券占净值比124.28%，现金占净值比0.09%。
博时博盈稳健6个月持有期混合A为混合型-偏债基金，根据最新一期基金季报显示，该基金资产配置：股票占净值比25.82%，债券占净值比80.92%，现金占净值比7.72%。基金十大重仓股如下：
专门运营的公司名字就叫安居公司，目标清楚。
针对本市户籍，住房困难户，或者是各类引进的人才，统一规范管理。
配售型保障性住房，没有完整的产权。办法规定，禁止以任何方式将配售型保障性住房变更为商品住房。
这次的游戏规则制定得相当严格。
申购成功的家庭不得有下列行为：
（不得）擅自互换、转让、赠与所购配售型保障性住房，出租所购配售型保障性住房，以购买本住房以外用途设立抵押权，设立居住权，无正当理由连续空置 1 年及以上，以及改变住房用途等其他违法违规情形。
换句话说，配售型保障性住房的权利卡死在居住上，只能用于自住，不能拿来出租、转售、抵押贷款等获得投资收益。
保障房满足刚需，不是投资品，在一定程度上跟新加坡组屋有点像，这是把刚需和投资剥离的过程。
这个剥离相当重要，保证房地产稳定，即使将来房地产市场涨跌难料，影响的是也只是投资收益，不会影响民生保障。
而围绕房地产的投资产品，只是资本货币市场中的一小部分，不会冲击中国宏观经济金融，这是釜底抽薪的办法。
7 月 10 日，《广州 · 日报》报道，广州安居集团临时党委书记、董事长陈智勇表示，今年为筹集市本级配售型保障性住房，广州安居集团加快推进 13 个项目的建设，后续还将推出 3 个"按需定建"的项目，筹集房源超过 1 万套，总建筑面积达到 175 万平方米，总投资超 170 亿元。
"十四五"期间，广州有大规模的住房筹集计划，筹建和供应城镇住房共 131 万套，包括新建商品住房计划供应 65 万套，保障性住房计划筹建 66 万套。保障性住房包括公租房、共有产权住房以及保障性租赁住房，形成有产权、不完全产权、租赁等多梯度架构，按照每户 3 人计，能解决将近 200 万人的居住问题。
广州是个缩影，目前各城市旧城改造衔枚疾进，总供应量小不了。
根据住建部统计，35 个大城市需要改造的城中村就有 170 万套；全国城市需要改造的危旧房有 50 万套，10 月 17 日住建部部长倪虹洁提出，通过货币化安置方式新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造，年底前将"白名单"项目的信贷规模增加到 4 万亿元。
这些举措现阶段保障的是基建投资，未来则是民生供给。
这是一高一低中的低，用来保底。可以说是补课，补的是住房保障系统这一课。
一高一低中还有一个高。下半年，一线和准一线城市房地产市场有个显著特点，上千万的高端改善型房产成交量上升了。
收入较高的人想改善住房条件？可以。
高收入阶层想奢侈一把？支持。
在今年的房地产政策"组合拳"中包含四个取消、四个降低、两个增加，其中很大一部分是取消价格限制，取消原有的普通住宅和非普通住宅标准，针对高端住宅量身定制。
11 月 13 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。国家税务总局同时发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，降低土地增值税预征率下限。相关政策自 2024 年 12 月 1 日起施行。
2024 年上半年高端住宅成交相当一般，CRIC 数据显示，全国重点 61 个城市总价千万元以上高端住宅共成交 1.9 万套，同比减少 33.5%，一线城市占比近七成。
但到了下半年，情况改观，有投资能力，有改善意愿的人开始买单。
这些人的意愿来源是一线城市接连出现的好消息。
克而瑞数据显示，今年前三季度上海总价 3000 万以上高端住宅成交近 1900 套，是去年同期的 2.6 倍，成交套数创下历史同期新高；总价 5000 万元以上的高端住宅成交 440 套，为去年同期的 3.1 倍；总价 1 亿元以上的高端住宅成交约 30 套，为去年同期的 6 倍。2024 年以来，上海共产生了 30 个"日光"盘。
至于热门的深圳，21 世纪经济报道转引深圳最大中介机构乐有家的统计，11 月份总价 1000 万 ~1500 万元的二手住房交易占比从 9 月的 6.6% 增至 8.3%，1500 万元以上占比从 9 月的 2.1% 增至 4.7%；800 万 ~1000 万元占比 9 月增加近 2 个百分点。
在广州，10 月 29 日第一财经报道，广州不仅诞生了中国内地"单套住宅交易价格之最"，其住宅总价" 2 亿 + "成交套数，站上了全国第一位。
成都高端住宅市场也终于迎来" 10 万元 / 平方米"的时代，出现了单套面积超过 1000 平方米的产品。
取消普通住宅标准、减税效应如烈火烹油，增加了购买者的信心，他们面对着降息、手持着不知道该何去何从的货币，一跺脚换成了豪宅，与观望者互道一声珍重，头也不回。
不知道这些购房者是否意识到，他们的身份已经变了，成为纯粹的投资者了。
房地产市场发生巨大转变，一高一低，高的是确保投资与消费不大幅下滑，低的是确保风吹草动不影响民生和金融。
房地产的消费属性和投资属性的剥离，是让房地产回归本源的关键。
兜兜转转，终于发现要走的是这条路，该买的让大家买，该保障的做好保障，凯撒的归凯撒，罗马的归罗马。
三、买了房，还要车，消费刺激不会停
光有房地产还不够，内需要崛起，刺激消费得是全方位的。
周末，有个小伙伴特意从上海跑到江苏昆山买了一台新手机，当地进行的手机补贴让她省下了 800 元钱，觉得很值。
因为汽车、家电以旧换新如火如荼，她正在考虑要不要换一辆车。
各种提振内需的政策，正从工具箱里，一一出鞘。
12 月 10 日的新华 · 视点文章，很大篇幅讲到了"全方位扩大国内需求"，消费和投资组成的内需是经济增长的重要引擎，一头连着经济发展，一头连着社会民生。
扩大内需的重要性，被一再强调。7 月公布的 3000 亿元左右超长期特别国债资金，目标直指加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。电商平台节日不停，双十一之后双十二，全年无休放鞭炮，政策上以旧换新扩内需促消费。
跟以前相比，大家的消费意愿强了那么一丢丢。
据国家统计局数据，10 月社会消费品零售总额 4.54 万亿元，同比增长 4.8%，增速比上月加快 1.6 个百分点，是 3 月份以来单月最高增速。今年前十个月，社会消费品零售总额 39.90 万亿元，同比增长 3.5%，增速比 1~9 月回升 0.2 个百分点。
消费的大类是房产和汽车，房地产已经分析，汽车早已一马当先。
这几年可以说是汽车消费领域的中国品牌年。
12 月 10 日，商务部公布了最新数据，截至 12 月 9 日 24 时，全国汽车以旧换新补贴申请量合计突破 500 万份，其中，报废更新超 244 万份，置换更新超 259 万份。
11 月，国内乘用车零售 242.3 万辆，同比增长 16.5%，增速较 10 月加快 5.2 个百分点。1 至 11 月，乘用车零售 2025.7 万辆，同比增长 4.7%。以这样的速度，中国现在两亿多辆的乘用车估计用不了十年会置换一遍，新能源车渗透率提升度将进一步提升。
房子车子之外，各地为了刺激消费，那是相当拼。
从陕西到广东，从东北到海南，促销活动如火如荼，消费补贴持续加码。
上海投入 5 亿元财政资金发放消费券；四川投入超 4 亿元财政资金用于"蜀里安逸"消费券发放；江苏聚焦家电、家装、汽车等开展 1300 余场促消费活动；郑州发放第一期 1800 万元文商消费券 ……
商务部最新数据显示，截至 12 月 6 日 24 时，2963.8 万名消费者购买 8 大类家电产品 4585 万台，带动销售 2019.7 亿元，其中一级能效产品销售额占比超过 90%。
这些数据很重要，因为不仅牵扯到经济崛起，还关乎地方财政。
消费税下放到地方，得消费崛起，才有意义。不然，这就是"空心税"。
7 月 31 日，财新杂志报道，二十届三中全会对深化财税体制改革作出系统部署后，财政部 7 月 31 日表示，在拓展地方税源上，下一步考虑将消费税征收环节后移并稳步下划地方，研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，将挥发性有机物纳入环保税征收范围。
以前地方政府收税主要来自于增值税和土地收入，热衷于引进工厂出售土地，如果把消费税给地方，试想一下，地方会不会费尽心思吸引有消费能力的人和企业呢？这大概是根本的激励方式。
如果中国人能消费、敢消费，很多问题都会迎刃而解。
出口可能也不会那么困难，因为中国可以进口大量商品，你来我往，想限制中国出口的国家，要先考虑考虑，中国的市场还要不要。
当然，消费不仅事关经济，也是观念上的巨大改变，未雨绸缪、崇尚节俭 …… 传统美德在消费面前，如何彼此融洽，是个亟手的问题。
不过我相信，未来的果，已经种下。
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